20 июля 2019

Коллективное оспаривание кадастровой стоимости

В 2018-2019 году в ряде регионов прошла волна новой государственной кадастровой оценки. Ее уже проводили по новым правилам: земельные участки и другую недвижимость оценивали не оценщики, нанятые государством, а специальные бюджетные организации на местах. Несмотря на это, количество собственников, которые не согласны с кадастровой стоимостью недвижимости, не сокращается. Многие решают снизить ее сообща, коллективно.

Особенности коллективного оспаривания кадастровой стоимости

Собственники могут инициировать оспаривание одним из двух способов:

Через Комиссию при территориальном Росреестре.
Через судебную инстанцию.

Алгоритм снижения кадастровой стоимости остается таким же, но у коллективной процедуры есть важное отличие: в государственный орган с заявлением о пересмотре обращается не один, а несколько собственников. Это разрешено законом, но возможно только в отношении только тех объектов недвижимости, которые схожи по ряду параметров: квартиры в многоквартирном доме, участки в одном СНТ и др. Так, на официальном сайте Росреестра опубликовано, что к этому способу снижения стоимости прибегают члены объединений дачников, огородников, садоводов.

На заметку! На том же ресурсе приведена информация о том, что в 2016 году в Московской области Комиссией было рассмотрено 25 заявлений от коллективов собственников. По 18 заявлениям (это 72%) было принято положительное решение. Это благоприятная тенденция, учитывая, что по работе Комиссий целом доля положительных решений составляет не более 50%.

Порядок коллективного оспаривания

Перечислим основные этапы процедуры:

Проведение независимой оценки. Важно! Весь смысл оспаривания кадастровой стоимости в том, чтобы снизить ее до уровня рыночной стоимости. Из-за несовершенства государственной оценки кадастровая стоимость бывает завышена (порой на 50-60%). Независимый оценщик должен быть членом СРО, иметь страховку своей деятельности. В своей деятельности оценщик должен соблюдать принципы независимости с заказчиком, достоверности и беспристрастности. Его задача – определить, какая была рыночная стоимость объекта на дату определения кадастровой стоимости.
Составление коллективного заявления и подача его в Комиссию. Напомним, что собственники по новым правилам сразу могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Если будет решение о попытке досудебного урегулирования спора по стоимости в Комиссии, то заявление подается туда. К нему необходимо прикрепить:
- отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (земельного участка или ОКС);
- выписку Росреестра о кадастровой стоимости, которая будет оспариваться;
- выписку из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы (необходима копия, заверенная в нотариальной конторе);
- документы БТИ на здание /помещение (при наличии).
Уполномоченный орган может не принять заявление к рассмотрению. Причин для этого несколько: приложены не все документы, нарушены сроки их подачи, оспариваемая кадастровая стоимость ранее уже установлена в размере рыночной. Важно! О том, что заявление не может быть рассмотрено, Комиссия должна уведомить коллектив собственников в течение 7 дней после его получения.
Получение решения Комиссии. Отметим, что уполномоченный орган копии решения, кроме коллектива собственников, направляет и в органы, осуществляющие кадастровую оценку, и в регистрирующий орган. Комиссия отказала в пересмотре или не приняла решение в 30-дневный срок, который выделен законом для рассмотрения заявления? Коллектив собственников имеет право обратиться в суд с заявлением о снижении кадастровой стоимости.

Преимущества коллективного оспаривания кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости коллективом собственников позволяет установить ее в размере рыночной стоимости для всех объектов одновременно. Что это дает? Снизив стоимость до справедливых значений, собственникам удается уменьшить налог на имущество и землю. Дело в том, что с 1 января 2016 года эти налоги начали рассчитывать на основе кадастровой стоимости (а не инвентаризационной, как было ранее). В случае если жилой дом попал в программу реновации, кадастровая стоимость будет применяться для расчетов денежной компенсации. Практика показывает, что в новом туре государственной кадастровой оценке стоимость таких домов ниже рыночных показателей на ту же дату.

Другие преимущества:

Экономия времени и средств собственников.
Возможность проведения независимой оценки по льготному тарифу. Целесообразно заказывать коллективную оценку: услуга оценщика обойдется дешевле, так как он оценивает схожие, однотипные объекты и др.

На заметку! Оценщики и эксперты уверены, что собственнику земельного участка не выгодно оспаривать кадастровую стоимость недвижимости в одиночку: выгоды от снижения налогов за год не перекроет расходы на оспаривание (на оплату госпошлины, услуг независимого оценщика, услуг нотариуса и др.). Оправданное решение – оспаривание всех объектов недвижимости, входящих в объединение с подготовкой одного отчета об оценке и одного экспертного заключения.