Оценка коммерческой недвижимости

оценка коммерческой недвижимости



Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для:

  • Коммерческих целей
  • Извлечения дохода
  • Ведения бизнеса

Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса. В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту.

Получите консультацию по оценки бесплатно
* Форма заказ звонка *

Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о стоимости коммерческой недвижимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка.

К объектам оценки относятся:

торговая недвижимость
Торговая недвижимость: магазины, торговые центры, ларьки, помещения свободного назначения, пригодные для ведения продаж.
офисная недвижимость
Офисная недвижимость: бизнес центры различных классов, административные здания, помещения свободного назначения, пригодные для использования в качестве офиса.
складская недвижимость
Складская недвижимость: современные складские комплексы высокого класса, ангары, помещения в нежилых зданиях, которые могут быть переоборудованы под складские цели.

производственная недвижимость
Производственная недвижимость: заводы, цеха, производственные помещения в комплексах нежилых зданий.
гостиничная недвижимость
Гостиничная недвижимость: хостелы, отели, пансионаты, санатории и дома отдыха. Иные объекты к ним можно отнести автомойки, клиники, салоны красоты, аэропорты, вокзалы и пр.

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену,
сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования.
Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос. имущества, при приватизации гос. имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта.

2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия.

3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества.

4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.

5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.

6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке.

7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию.

8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.

9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.

10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.

11. При выкупе по ФЗ № 159. При льготной приватизации оценка нежилого помещения обязательна, если дело дошло для оспаривания выкупной стоимости. Как показывает практика, ДГИ часто завышает ее, а независимый оценщик поможет усилить позицию арендатора в разногласиях с администрацией.

12. При оспаривании кадастровой стоимости. Несмотря на то, что новые законы предлагают много инструментов для ее снижения, потребность в оценочной услуге остается. Оценка коммерческой недвижимости необходима, если предприниматель решил уменьшить кадастровую стоимость через суд или комиссию при Росреестре.

УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!

Мы бесплатно подскажем как правильно действовать в вашей ситуации.
Звоните нам +7 (495) 269 02 90 ежедневно с 9:00 до 19:00 МСК

Заказать звонок

Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости

При оценке коммерческой недвижимости разного назначения оценщик учитывает специфические характеристики. Так, комплекс ценообразующих факторов при расчете рыночной стоимости помещений торгового и складского назначения будет отличаться. Однако есть основные критерии, которые предопределяют ценообразование. Ими признаны:

  • Экономическая ситуация в регионе.
  • Географическое положение. Нежилые помещения в крупных городах стоят больше, чем коммерческая недвижимость в периферии.
  • Удаленность от центра города.
  • Транспортная доступность: наличие рядом станций метро, транспортных развязок, остановок общественного транспорта.
  • Вид недвижимости: помещение в здании или обособленный объект, класс здания.
  • Физические характеристики объекта: этажность, особенности архитектуры и планировки, материал конструкций, год постройки, площадь и др.
  • Состояние ремонта, особенности интерьера. Коммерческая недвижимость тесно связана с бизнесом, для ведения которого используется. Она играет большую роль в формировании имиджа – покупатели, клиенты часто формируют мнение о бизнесе на основе впечатлений от помещений. Было бы опрометчивым не учитывать эти факторы.

Необходимо учесть и характер использования. Оценка торговой недвижимости будет отличаться от аналогичной процедуры в отношении складских помещений. Схожие по физическим параметрам объекты, в которых расположен офис, торговая точка или кафе будут отличаться по рыночной стоимости.

Методы оценки

Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки.

Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ.

Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик.

методы оценки коммерческой недвижимости
Этот подход не рекомендуется использовать при оценке уникальных, не типовых объектов и имущества, расположенного в районах, где нет объектов, схожих с оцениваемым.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные).

При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.


Порядок проведения оценки

заключение договора
Заключение договора на оказание услуг;
сбор данных
Сбор данных об оцениваемом объекте, осмотр и фотофиксация;
экспертиза документов
Экспертиза документов, прав и обременений, имеющихся в отношении недвижимости;
всесторонний анализ
Всесторонний анализ характеристик объекта оценки и аналогов. Выбор подходов и методов, проведение расчета стоимости оцениваемого объекта;
составление отчета
Составление отчета об оценке.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческие помещения используются для извлечения прибыли, что отличает их от других видов недвижимости и предопределяет особенности оценки. Оценщик:

  • Оценивает экономический потенциал объекта
  • Определяет, как физические и географические характеристики влияют на ожидаемую прибыль.

В зависимости от целей оценки коммерческой недвижимости оценщик рассчитывает три вида стоимости:

  • Рыночную – при купле-продаже или аренде.
  • Инвестиционную – при поиске инвесторов.
  • Ликвидационную – при срочном, вынужденном отчуждении недвижимости.

Уже на стадии переговоров оценщика и клиента выявляется цель оценки и комплекс подходов. Методология подбирается в зависимости от нее.

Документы для оценки коммерческой недвижимости

Заказчику оценки необходимо предоставить:

  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор аренды).
  • Технический паспорт.
  • Кадастровые документы.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.
  • При оценке разных видов коммерческой недвижимости: торговой, офисной, складской, гостиничной, производственной – оценщику могут понадобиться дополнительные документы. Их мы запросим уже на начальной стадии сотрудничества.

    Наши преимущества

    Каждый этап наши специалисты стремятся провести максимально оперативно.
    Мы ценим время наших клиентов и используем накопленный годами опыт для проведения качественного и объективного исследования в кратчайшие сроки.


    квалифицированные специалисты
    Квалифицированные специалисты
    15 лет опыт работы
    15 лет опыт работы
    ответственность застрахована
    Ответственность застрахована
    аккредитованы крупными компаниями
    Аккредитованы крупными компаниями
     Возможно Вам будет интересно:
    Оценка бизнесаПодробнее →
    Оспаривание кадастровой стоимостиПодробнее →
    Оценка товарного знакаПодробнее →
Наверх