Оценка торгового центра

10 Декабря 2019

Оценка торгового центра

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости требует от независимого оценщика комплексного подхода и внимания к деталям. Оценка торгового центра – не исключение. Специалистам при определении ее стоимости предстоит многоплановая работа, так как ТЦ и ТРК – сложные для оценки объекты.

Под торговым центром понимается недвижимость для извлечения прибыли. Он включает в себя несколько видов площадей:

  • Для сдачи в аренду (под магазины, кафе, рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны и т.д.).
  • Для общего пользования (лестничные площадки, лифты, эскалаторы, санитарные зоны).
  • Для технического обслуживания (щитовые, бойлерные и т.д.).

Собственники торговых центров извлекают прибыль разными способами: путем сдачи в аренду площадей или получая процент с оборота.

Совершение операций с объектом – не редкость, особенно в крупных городах. Торговые центры продают и покупают, меняют их направление деятельности, расширяют, страхуют и даже передают по наследству. Во всех этих ситуациях важно знать рыночную стоимость как самый объективный показатель ценности объекта.

Классификация торговых центров: учитывает ли ее оценщик?

В России торговые центры классифицируют по европейской системе и выделяют несколько видов объектов: микрорайонные, районные, окружные и региональные. Игнорирование такого разделения непрофессионально со стороны оценщика. Класс обязательно учитывается при оценке стоимости торгового центра, так как он определяется на основе важных характеристик объекта:

  1. Расположения.
  2. Торговой площади.
  3. Целевой Аудитории.
  4. Наличие якорного арендатора, его особенностей.

Все перечисленные характеристики не только предопределяют класс ТЦ, но и влияют на рыночную стоимость, то есть являются значимыми ценообразующими факторами. Это объясняет повышенное к ним внимание со стороны независимых оценщиков.

Какие еще факторы влияют на стоимость торгового центра?

При оценке торгового центра в Москве или любом городе оценочные компании анализируют десятки факторов:

  1. Тип ТЦ (кроме перечисленных выше, выделяют брендированные, фестивальные ТЦ, пауэр-центры, аутлет-центры, лайфстайл-центры).
  2. Назначение (рассматривается, размещены ли в объекте только торговые точки или есть места для отдыха и развлечения, предприятий бытового обслуживания).
  3. Архитектурные особенности и внутренняя планировка.
  4. Площадь земельного участка, на котором размещен объект.
  5. Удобство подъездных путей, дальность от центральных улиц.
  6. Площадь и тип парковки.
  7. Группа капитальности, тип, этажность.
  8. Дата строительства и ввода в эксплуатацию.
  9. Состояние инженерных коммуникаций, систем видеонаблюдения, охраны, вентиляции и кондиционирования.

Сведения о перечисленных характеристиках оценщик получает из документов, которые предоставляет собственник торгово-развлекательного центра, а также в ходе осмотра при выезде на объект.

Важно! Индивидуальные характеристики ТЦ и ТРЦ – не единственное, что влияет на их стоимость. Независимый оценщик анализирует и учитывает состояние рынка недвижимости в городе и регионе, оценивает экономическую ситуацию в общем по стране.

Для чего нужно оценивать торговые центры?

Частые причины, по которым собственники обращаются к независимому оценщику, – необходимость определить рыночную стоимость перед сделкой купля-продажи. Нередко требуется знать стоимость и при привлечении средств инвесторов, но это не единственные цели рыночной оценки. Перечислим самые основные:

  • Бухгалтерские цели: постановка на баланс, переоценка активов.
  • Внесение в уставный фонд (по закону, если в уставный капитал вносится имущественный вклад, обращение к независимому оценщику обязательно).
  • Расчет пошлин (например, при наследовании), налогов, арендной платы, страховых выплат при наступлении страхового случая.
  • Поиск эффективных путей развития и необходимость принятия управленческих решений.
  • Судебные разбирательства и имущественные споры.
  • Передача в доверительное управление.
  • Операции, связанные с переходом собственности: дарение, мена, купли-продажа.

Весьма важно определить цель, ради которой рассчитывается рыночная стоимость, потому что от нее зависит выбор методики оценки торгово-развлекательных центров.

Особенности оценки торговых центров

Торговые центры – это коммерческая недвижимость, поэтому при их оценке преимущественно применяется доходный подход. Независимый оценщик рассчитывает рыночную стоимость на основе планируемой прибыли и тех экономических выгод, которые получит собственник от владения объектом недвижимости.

Реализуя доходный подход, оценщики применяют методы: капитализации доходов или дисконтированных денежных потоков. Оценщики проводят ряд процедур:

  • Изучают управленческую и финансовую отчетность оцениваемого торгового центра.
  • Прогнозирует показатели дохода и затрат на конкретный период.
  • Рассчитывает ставку дисконтирования (или коэффициент капитализации).
  • Рассчитывает стоимость торгового центра как бизнеса путем приведения будущих доходов в рыночную стоимость на текущую дату.

Важно! Торговые центры могут оцениваться, 1) как бизнес и 2) как имущественный комплекс. Это два абсолютно разных подхода. Какой из них необходим в конкретной ситуации, обговаривается сразу, еще до начала оценочных процедур.

Документы, необходимые для оценки торгового центра

Чтобы оценка была полной и объективной, оценщику необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
  • документы, подтверждающие доходы (например, договоры аренды);
  • сведения о расходах;
  • технические документы (техплан, поэтажный план);
  • справка о балансовой стоимости.

Также специалисты потребуют документы на заказчика для заключения договора и определения правомерности заказа им оценки объекта недвижимости.

Вернуться назад
Наверх