20 августа 2022

Оценка торгового центра

Содержание:

Классификация торговых центров: учитывает ли ее оценщик?
Какие еще факторы влияют на стоимость торгового центра?
Для чего нужно оценивать торговые центры?
Особенности оценки торговых центров

Документы, необходимые для оценки торгового центра

Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости требует от независимого оценщика комплексного подхода и внимания к деталям. Оценка торгового центра – не исключение. Специалистам при определении ее стоимости предстоит многоплановая работа, так как ТЦ и ТРК – сложные для оценки объекты.

Получите бесплатную консультацию эксперта по оценке торгового центра

* Форма заказ звонка *

Под торговым центром понимается недвижимость для извлечения прибыли. Он включает в себя несколько видов площадей:

Для сдачи в аренду (под магазины, кафе, рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны и т.д.).
Для общего пользования (лестничные площадки, лифты, эскалаторы, санитарные зоны).
Для технического обслуживания (щитовые, бойлерные и т.д.).

Собственники торговых центров извлекают прибыль разными способами: путем сдачи в аренду площадей или получая процент с оборота.

Совершение операций с объектом – не редкость, особенно в крупных городах. Торговые центры продают и покупают, меняют их направление деятельности, расширяют, страхуют и даже передают по наследству. Во всех этих ситуациях важно знать рыночную стоимость как самый объективный показатель ценности объекта.

Классификация торговых центров: учитывает ли ее оценщик?

В России торговые центры классифицируют по европейской системе и выделяют несколько видов объектов: микрорайонные, районные, окружные и региональные. Игнорирование такого разделения непрофессионально со стороны оценщика. Класс обязательно учитывается при оценке стоимости торгового центра, так как он определяется на основе важных характеристик объекта:

Расположения.
Торговой площади.
Целевой Аудитории.
Наличие якорного арендатора, его особенностей.

Все перечисленные характеристики не только предопределяют класс ТЦ, но и влияют на рыночную стоимость, то есть являются значимыми ценообразующими факторами. Это объясняет повышенное к ним внимание со стороны независимых оценщиков.

Какие еще факторы влияют на стоимость торгового центра?

При оценке торгового центра в Москве или любом городе оценочные компании анализируют десятки факторов:

Тип ТЦ (кроме перечисленных выше, выделяют брендированные, фестивальные ТЦ, пауэр-центры, аутлет-центры, лайфстайл-центры).
Назначение (рассматривается, размещены ли в объекте только торговые точки или есть места для отдыха и развлечения, предприятий бытового обслуживания).
Архитектурные особенности и внутренняя планировка.
Площадь земельного участка, на котором размещен объект.
Удобство подъездных путей, дальность от центральных улиц.
Площадь и тип парковки.
Группа капитальности, тип, этажность.
Дата строительства и ввода в эксплуатацию.
Состояние инженерных коммуникаций, систем видеонаблюдения, охраны, вентиляции и кондиционирования.

Сведения о перечисленных характеристиках оценщик получает из документов, которые предоставляет собственник торгово-развлекательного центра, а также в ходе осмотра при выезде на объект.

Важно! Индивидуальные характеристики ТЦ и ТРЦ – не единственное, что влияет на их стоимость. Независимый оценщик анализирует и учитывает состояние рынка недвижимости в городе и регионе, оценивает экономическую ситуацию в общем по стране.

Для чего нужно оценивать торговые центры?

Частые причины, по которым собственники обращаются к независимому оценщику, – необходимость определить рыночную стоимость перед сделкой купля-продажи. Нередко требуется знать стоимость и при привлечении средств инвесторов, но это не единственные цели рыночной оценки. Перечислим самые основные:

Бухгалтерские цели: постановка на баланс, переоценка активов.
Внесение в уставный фонд (по закону, если в уставный капитал вносится имущественный вклад, обращение к независимому оценщику обязательно).
Расчет пошлин (например, при наследовании), налогов, арендной платы, страховых выплат при наступлении страхового случая.
Поиск эффективных путей развития и необходимость принятия управленческих решений.
Судебные разбирательства и имущественные споры.
Передача в доверительное управление.
Операции, связанные с переходом собственности: дарение, мена, купли-продажа.

Весьма важно определить цель, ради которой рассчитывается рыночная стоимость, потому что от нее зависит выбор методики оценки торгово-развлекательных центров.

Особенности оценки торговых центров

Торговые центры – это коммерческая недвижимость, поэтому при их оценке преимущественно применяется доходный подход. Независимый оценщик рассчитывает рыночную стоимость на основе планируемой прибыли и тех экономических выгод, которые получит собственник от владения объектом недвижимости.

Реализуя доходный подход, оценщики применяют методы: капитализации доходов или дисконтированных денежных потоков. Оценщики проводят ряд процедур:

Изучают управленческую и финансовую отчетность оцениваемого торгового центра.
Прогнозирует показатели дохода и затрат на конкретный период.
Рассчитывает ставку дисконтирования (или коэффициент капитализации).
Рассчитывает стоимость торгового центра как бизнеса путем приведения будущих доходов в рыночную стоимость на текущую дату.

Важно! Торговые центры могут оцениваться, 1) как бизнес и 2) как имущественный комплекс. Это два абсолютно разных подхода. Какой из них необходим в конкретной ситуации, обговаривается сразу, еще до начала оценочных процедур.