16 декабря 2019

Оценка склада

Независимая оценка склада – разновидность оценки коммерческой недвижимости. Оценщики, которые оказывают эту услугу, работают со всеми видами объектов, предназначенных для хранения готовой продукции, сырья, материалов. Их задача – определить рыночную стоимость складских помещений и складских комплексов. Работа оценщиков «от» и «до» регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а отчеты, которые ими составляются, в качестве официальных документов принимают суды, государственные органы, юридические лица.

Оценщику приходится иметь дело с объектами разных категорий: промышленными, продовольственными, строительными и другими видами складов. Они различаются и по классу: стоимость объектов А, А+ будет отличаться от стоимости объектов В или С.

Когда необходима оценка склада?

Склады, как и другая недвижимость, становятся объектами различных сделок и хозяйственных операций: купли-продажи, мены, наследования, страхования. Во всех этих ситуациях необходимо знать рыночную стоимость. Наши оценщики определят ее в следующих случаях:

Внесение неденежного вклада в уставный капитал. Склад – это актив, который может быть внесен в уставный фонд. По закону, перед такой операцией имущество должно быть оценено. Делается это для двух целей:
- Определить размер доли в уставном капитале.
- Не допустить нарушения закона: в уставный фонд имущество может быть внесено по стоимости, которая не превышает рыночную.
Оспаривание результатов кадастровой оценки. Имущественный налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Часто она завышена, поэтому для собственников складских помещений и комплексов весьма актуальна проблема их пересмотра. Однако, одним из условий для оспаривания является предварительная независимая оценка.
Оформление прав наследования у нотариуса. На основе результатов оценки нотариус рассчитывает госпошлину.
Получение кредита под залог складской недвижимости. Независимая оценка склада в этой ситуации решает несколько задач: позволяет сделать выводы от ликвидности объекта и узнать, на какую сумму заемных средств стоит рассчитывать будущему заемщику.
Банкротство. Если склад входит в конкурсную массу, перед его реализацией по ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)» необходима его оценка.

Мы перечислили ситуации, когда оценка склада обязательна по закону. Однако по собственному желанию собственники могут заказать оценочную услугу при купле-продаже, страховании, инвестировании, сдаче в аренду и т.д.

Документы, необходимые для оценки складских помещений

От собственника, арендаторов складских помещений и складских комплексов требуется предоставить:

Правоустанавливающие документы.
Технические и кадастровые документы.
Договор аренды.
Сведения о наличии обременений.
Справка о балансовой стоимости (если склад принадлежит предприятию).
Точный перечень документов независимый оценщик даст на этапе переговоров и уточнения деталей оценки.

Этапы работы оценщика

Оценка стоимости склада включает несколько стадий:

Определение цели. Это важный этап, исходя из него будет выстраиваться работа оценщика.
Заключение договора на оказание оценочных услуг.
Анализ документов, предоставленных заказчиком.
Выезд на осмотр объекта.
Расчет рыночной стоимости.
Подготовка отчета об оценке – официального документа, который составляется в строгом соответствии с ФЗ №135 и ФСО.
Подготовленный отчет имеет юридическую силу и может быть использован при купле-продаже, имущественных спорах в суде, оспаривании кадастровой стоимости.

Методы оценки складских помещений

Методы определения рыночной стоимости складов предопределены их категорией. Оценка коммерческой недвижимости проводится с помощью сравнительного и доходного метода, реже – затратного.

При сравнительном подходе оценщик анализирует сделки, объектом которых была схожая недвижимость. Сравнивает реальную цену продажи (она может разительно отличаться от цены предложения, например, в объявлениях). На основе полученных данных получает рыночную стоимость. Однако, более объективные результаты дает оценка методами доходного подхода.

Оценка склада доходным подходом

Для оценщика и заказчика оценки склады – недвижимость, способная генерировать прибыль. Наши специалисты определят рыночную стоимость на основе прогнозируемых данных. Однако это не означает, что специалисты оперируют цифрами, далекими от действительности. Один из методов, который они применяют, - метод дисконтированных денежных потоков. Он подразумевает учет текущих и будущих доходов, а также остаточной стоимости.