1. Главная
2. Пресс–центр
3. Статьи
4. Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

8 ноября 2021

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Недвижимость, выступая предметом кредитования, сделок по продаже и аренде, судебных процессов и других операций, подлежит предварительной оценке. В отношении этих целей при рассмотрении документов в коммерческих и государственных структурах требуется отчет с обоснованной величиной стоимости объекта.

Кто проводит оценку недвижимости

Для определения денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу, предприятию или государству, проводятся оценочные работы. Процедура выполняется оценщиком. Он вправе вести как частную практику, так и представлять оценочную компанию, действуя в рамках трудового контракта.

Компетенция эксперта и компании удостоверяется действующими квалификационными аттестатами, выданными по результатам экзамена. Специализацию необходимо подтверждать каждые 3 года. Оценщики обязаны состоять в некоммерческой саморегулируемой организации – СРО, контролирующей оценочную деятельность. Выполнение этого требования дает им право на оказание профильных услуг.

Гарантия соблюдения условий договора, заключенного между оценщиком и заказчиком, – обязательное страхование ответственности исполнителя.

Оценочная деятельность регулируется государством на основании ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. Действующая редакция законодательного акта принята в июле 2021 г. Согласно ст. 16 закона оценка может проводиться только независимым экспертом, т. е. не допускает его личного интереса при формировании цены объекта, принятого в работу.

Профессиональная ответственность оценщика за достоверность информации, указанной в подготовленном отчете, исключает влияние заинтересованной стороны – заказчика, оценочной компании, третьих лиц. Искажение результатов отчета приводит к должностному преступлению и лишению квалификации.

Когда требуется оценка недвижимости

Официальная процедура оценки и подготовка экспертного отчета необходимы для некоторых сделок, кредитования, налогообложения, управления имуществом и др. С полным перечнем объектов жилой и коммерческой недвижимости для оценки можно ознакомиться на сайте «РусБизнесОценка».

Основанием для проведения обязательных оценочных работ в отношении недвижимого имущества служат следующие причины:

• банкротство;
• проведение альтернативной сделки с участием несовершеннолетнего собственника;
• оформление ипотеки;
• кредитование под залог недвижимости;
• приватизация муниципальной собственности;
• страхование;
• определение налогооблагаемой базы;
• заключение брачного договора;
• споры по разделу имущества супругов при разводе;
• обоснование решения о деловом партнерстве;
• ликвидация и реорганизация предприятий;
• реализация инвестиционных проектов;
• выкуп частной собственности для нужд государства и др.

Содержание отчета по оценке недвижимости

В дополнение к общим положениям по проведению процедуры, эксперт руководствуется требованиями Федерального стандарта ФСО № 7. Перед началом работы заказчик и исполнитель согласовывают и подписывают договор на оказание услуг.

Задание на оценку в форме приложения включено в документ и содержит:

• характеристику оцениваемого объекта,
• цель заказа,
• предполагаемую область применения результата работ по оценке,
• вид определяемой стоимости,
• дату оценки,
• допущения, которыми будет руководствоваться оценщик при проведении оценки.

Вносимая дополнительная информация регулируется принятыми стандартами.

Оценочные методы

Исходя из поставленной задачи, специалист применяет один или несколько подходов, таких как:

• сравнительный – при наличии на рынке достаточного количества объектов-аналогов;
• доходный – для возможной капитализации денежных средств в выбранную недвижимость, которая в дальнейшем будет приносить доход от аренды, ведения бизнеса и т. д.;
• затратный – если на рынке отсутствуют подобные лоты или интерес вызван перспективой нового строительства на земельном участке без построек, реконструкцией старого здания и др.

Ссылка на методы, формулы расчетов, понижающие и повышающие коэффициенты будут выступать обоснованием и помогут заказчику понять логику действий эксперта при формировании цены на исследуемую недвижимость.

Виды стоимости

Руководствуясь целью, указанной в задании, эксперт определяет виды стоимости.

• Рыночная покажет действительное положение цен на рынке и заинтересует потенциальных покупателей.
• Кадастровая отразит установленную величину по факту проведения кадастровой оценки или по результатам оспаривания.
• Ликвидационная стоимость обозначит цену, за которую объект будет продан в сокращенные сроки, в отличие от стандартного периода реализации.
• Инвестиционная – привлекательность или убыточность вложенных средств в перспективе.

Что входит в отчет

По окончании расчетов эксперт формирует итоговый отчет, содержащий следующую информацию:

• номер и дату составления;
• дату определения стоимости;
• цель оценки и область ее применения;
• характеристику объекта;
• сведения об оценщике и СРО;
• стандарты, список открытой информации с указанием источников, принятые допущения;
• порядок действий, в результате которых получена итоговая величина оценки;
• приложение с копиями правоустанавливающих и других, используемых в работе бумаг;
• дополнения, связанные с выводами эксперта.

Страницы отчета нумеруются и заверяются подписью и печатью исполнителя – оценщика или компании, с которой у него заключено соглашение. В этом случае руководитель организации также удостоверяет отчет. Для удобства допускается электронный формат, заверенный установленным для этого вида документации способом.

Вернуться назад