20 августа 2022
В определении рыночной стоимости объектов этой категории есть свои нюансы и связаны они с их спецификой. Независимому оценщику приходится иметь дело не с «типовой» недвижимостью (как, например, квартира или дом), а с многоплановым объектом. При оценке гостиницы учитывается множество специфичных критериев: уровень комфорта, меблировка, предоставление завтрака и дополнительных услуг, «звездность» и т.д. Усложняет процесс и разнообразие видов гостиничной недвижимости. Среди них выделяют мотели, хостелы, бизнес-отели, спа-отели, бутик-отели, гостевые дома, дома отдыха.
Гостиница рассматривается оценщиками как коммерческая недвижимость. Если предстоит расширение бизнеса или продажа, собственникам необходимо знать рыночную стоимость на текущую дату. Сведения, полученные от независимых оценщиков, позволят принять правильные управленческие решения, сделать выводы о стоимости бизнеса в целом или реализовать его по объективной стоимости.
Есть и другие цели оценки рыночной стоимости гостиницы:
Оценка для любой их этих целей требует ответственного подхода и соблюдения алгоритма, определенного законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При определении рыночной стоимости гостиниц оценщик учитывает «традиционные» для недвижимости ценообразующие факторы. Кроме них, существует множество критериев, специфичных для объектов. Только учет всех факторов позволит рассчитать объективную и достоверную стоимость:
Приведен неполный список факторов, которые учитываются оценщиком. В составленном им отчете они приводятся полностью.
Работа независимого оценщика сводится к следующим этапам (их последовательность и состав строго регламентированы законом):
Наши клиенты всегда могут запросить, на каком этапе находится оценка их объекта недвижимости.
Работая над оценкой гостиниц, независимый оценщик попутно определяет, соответствует ли она заявленной категории (отметим, что перед ними такая задача не ставится, но при анализе фактора «категория гостиницы», выводы напрашиваются сами собой). Согласно этому критерию, специалисты делают оценку следующих составляющих объекта:
Анализ и балльная оценка всех этих пунктов позволяет определить, соответствует ли гостиница заявленной категории, а это, в свою очередь, напрямую влияет на ее рыночную стоимость. Отметим, что важны и количественные критерии: размер собственных средств, выручка, затраты; стоимость исключительных прав на бренд, стоимость земельного участка (они обязательно учитываются, если гостиница оценивается как действующий бизнес).
В своей работе оценщики используют подходы, традиционные для коммерческой недвижимости.
Один из методов оценки гостиниц доходным подходом – метод капитализации доходов. Применяя его, оценщик рассчитывает доходы и расходы на определенный период, на основании полученных данных определяет стоимость. Метод требует от специалиста глубоких знаний в экономике, поэтому ответственно выбирайте оценщика.
Оценка гостиниц методом сравнения продаж основана на сравнении стоимостей объектов, которые обладают аналогичной полезностью и уже стали объектом купли-продажи (т.е. известна точная цена сделки).
Часто применяется для объектов, которые построены и запущены недавно. Оценщик моделирует ситуацию создания гостиницы с нуля. Суммируются все расходы (на строительство, юридическое оформление, маркетинговое продвижение, оснащение и т.д.) и вносятся корректировки для учета степени накопленного износа.
Независимому оценщику необходимо предоставить паспортные либо регистрационные данные заказчика и документы на объект оценки (правоустанавливающие, технические, кадастровые, бухгалтерские). Перечень, который нужен именно в вашем случае, зависит от цели оценки и получить его вы можете, позвонив нашим менеджерам.