Оценка гостиницы

28 Ноября 2019

Оценка гостиницы

В определении рыночной стоимости объектов этой категории есть свои нюансы и связаны они с их спецификой. Независимому оценщику приходится иметь дело не с «типовой» недвижимостью (как, например, квартира или дом), а с многоплановым объектом. При оценке гостиницы учитывается множество специфичных критериев: уровень комфорта, меблировка, предоставление завтрака и дополнительных услуг, «звездность» и т.д. Усложняет процесс и разнообразие видов гостиничной недвижимости. Среди них выделяют мотели, хостелы, бизнес-отели, спа-отели, бутик-отели, гостевые дома, дома отдыха.

Когда необходима оценка стоимости гостиницы?

Гостиница рассматривается оценщиками как коммерческая недвижимость. Если предстоит расширение бизнеса или продажа, собственникам необходимо знать рыночную стоимость на текущую дату. Сведения, полученные от независимых оценщиков, позволят принять правильные управленческие решения, сделать выводы о стоимости бизнеса в целом или реализовать его по объективной стоимости.

Есть и другие цели оценки рыночной стоимости гостиницы:

  • Переоценка активов. Для составления достоверной финансовой отчетности важно регулярно проводить оценку активов. Она направлена на определение реальной стоимости основных средств. Особенно актуальна для тех компаний, в которых ОС составляют большую часть активов.
  • Пересмотр кадастровой стоимости. Как правило, гостиницы располагаются в зданиях, налог на которые рассчитывается на основе кадастровой стоимости. Реалии таковы, что результаты кадастровой оценки часто завышены, но по закону, они должны быть равны рыночной стоимости. Если собственник гостиничной недвижимости заинтересован в снижении имущественного налога, ему необходимо оспорить кадастровую стоимость.
  • Оспариванию всегда предшествует работа независимого оценщика.
  • Страхование.
  • Внесение оцениваемой недвижимости в уставный капитал.
  • Расчет ущерба, который был нанесен при пожаре, наводнении и т.д.
  • Судебные разбирательства и имущественные споры.
  • Кредитование под залог оцениваемого имущества. Гостиницы – достаточно ликвидная недвижимость, и банки готовы их рассматривать как залоговый объект. Будущие заемщики (собственники гостиницы) заказывают независимую оценку, чтобы выяснить, на какую сумму заемных средств им стоит рассчитывать.
  • Передача в аренду или оперативное управление.

Оценка для любой их этих целей требует ответственного подхода и соблюдения алгоритма, определенного законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Какие факторы влияют на стоимость гостиничной недвижимости?

При определении рыночной стоимости гостиниц оценщик учитывает «традиционные» для недвижимости ценообразующие факторы. Кроме них, существует множество критериев, специфичных для объектов. Только учет всех факторов позволит рассчитать объективную и достоверную стоимость:

  • Местоположение.
  • Удобство подъезда транспорта.
  • Наличие автомобильных парковок.
  • Привлекательность экстерьера и особенности отделки фасада.
  • Историческая и архитектурная ценность здания.
  • Количество этажей, лифтов.
  • Номерной фонд и вместимость.
  • Состояние ремонта, возраст здания. На заметку! Современные гостиницы открываются на базе не только вновь построенных зданий, но и устаревшего фонда - «наследия» СССР и 90-х г.г. По этой причине возраст здания – важный при оценке критерий.
  • Дополнительные услуги: оздоровительные, SPA, спортивные и др.
  • Наличие ресторанов, кафе (качество питания).
  • Категория («звездность») гостиницы.

Приведен неполный список факторов, которые учитываются оценщиком. В составленном им отчете они приводятся полностью.

Как происходит оценка гостиничной недвижимости?

Работа независимого оценщика сводится к следующим этапам (их последовательность и состав строго регламентированы законом):

  1. Получение заявки на оценку и подписание договора на оказание оценочной услуги.
  2. Ознакомление с юридическими, техническими, финансовыми документами, которые предоставил заказчик.
  3. Выезд на объект в заранее оговоренное время.
  4. Анализ ценообразующих факторов.
  5. Расчет стоимости с применением подходящих подходов.
  6. Составление отчета об оценке.

Наши клиенты всегда могут запросить, на каком этапе находится оценка их объекта недвижимости.

Критерии оценки гостиниц

Работая над оценкой гостиниц, независимый оценщик попутно определяет, соответствует ли она заявленной категории (отметим, что перед ними такая задача не ставится, но при анализе фактора «категория гостиницы», выводы напрашиваются сами собой). Согласно этому критерию, специалисты делают оценку следующих составляющих объекта:

  • Здания и прилегающей территории.
  • Технического оборудования и оснащения.
  • Номерного фонда.
  • Санитарных объектов в здании.
  • Общественных помещений.
  • Услуг питания.
  • Квалификации персонала.

Анализ и балльная оценка всех этих пунктов позволяет определить, соответствует ли гостиница заявленной категории, а это, в свою очередь, напрямую влияет на ее рыночную стоимость. Отметим, что важны и количественные критерии: размер собственных средств, выручка, затраты; стоимость исключительных прав на бренд, стоимость земельного участка (они обязательно учитываются, если гостиница оценивается как действующий бизнес).

Методики и подходы оценки стоимости гостиниц

В своей работе оценщики используют подходы, традиционные для коммерческой недвижимости.

Доходный подход

Один из методов оценки гостиниц доходным подходом – метод капитализации доходов. Применяя его, оценщик рассчитывает доходы и расходы на определенный период, на основании полученных данных определяет стоимость. Метод требует от специалиста глубоких знаний в экономике, поэтому ответственно выбирайте оценщика.

Сравнительный подход

Оценка гостиниц методом сравнения продаж основана на сравнении стоимостей объектов, которые обладают аналогичной полезностью и уже стали объектом купли-продажи (т.е. известна точная цена сделки).

Затратный подход

Часто применяется для объектов, которые построены и запущены недавно. Оценщик моделирует ситуацию создания гостиницы с нуля. Суммируются все расходы (на строительство, юридическое оформление, маркетинговое продвижение, оснащение и т.д.) и вносятся корректировки для учета степени накопленного износа.

Документы, необходимые для оценки стоимости гостиницы

Независимому оценщику необходимо предоставить паспортные либо регистрационные данные заказчика и документы на объект оценки (правоустанавливающие, технические, кадастровые, бухгалтерские). Перечень, который нужен именно в вашем случае, зависит от цели оценки и получить его вы можете, позвонив нашим менеджерам.

Вернуться назад
Наверх