Оценка земельного участка

Земельный участок – ценный актив, и собственнику нередко требуется установить его рыночную стоимость. Задача ее определения законом возложена на независимых оценщиков – специалистов, которые допущены СРО к оценочной к деятельности и осуществляют ее в полном соответствии с ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Земельный участок как объект оценки обладает рядом специфических черт: не подвержен износу, является пространственной «опорой» для других объектов, обладает свойством плодородия. Во время оценки земельного участка во внимание принимается комплекс ценообразующих факторов. От того, насколько полно рассмотрены все характеристики объекта, зависит точность и объективность результатов оценки. Компетентный и опытный оценщик учитывает следующие характеристики земельного участка:

1. Тип разрешенного использования (ВРИ): под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, под размещение коммерческих объектов и др.
2. Площадь, конфигурация и особенности рельефа (например, наличие естественного уклона).
3. Местоположение (приближенность к федеральным дорогам, крупным населенным пунктам, близость к водоемам и лесным массивам).
4. Наличие инженерных коммуникаций (скважины, водопровода, электричества, газа, проводного интернета).
5. Наличие объектов капитального и некапитального строительства.
6. Наличие обременений и юридический статус (поставлен ли на кадастровый учет, является ли залоговым имуществом, сдается ли в аренду).
7. Наличие улучшений как внешних (строительство улиц, дорог), так и внутренних (озеленение, ландшафтный дизайн).

Это примерный, но не полный перечень критериев земельного участка, которые учитываются при оценке рыночной стоимости (их количество может достигать 10-20).

Важно! Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка на текущую дату. Однако есть исключения. Так, рыночная стоимость наследуемого имущества определяется на дату смерти наследодателя, а при оценке для оспаривания кадастровой стоимости – на дату проведения государственной кадастровой оценки.

Когда необходимы результаты оценки земельного участка?

Собственник земельного участка или другие лица, заинтересованные в определении объективной рыночной стоимости, обращаются к независимому оценщику в следующих ситуациях:

• Перед совершением сделки купли-продажи.
• Перед сдачей объекта в аренду.
• При продаже на торгах (если участок является городской или федеральной собственностью и при признании физ/юр лица банкротом).
• При продаже зданий, построек, расположенных на земельном участке.
• При оспаривании кадастровой стоимости.
• При внесении объекта в уставный капитал (при внесении неденежного вклада оценка обязательна по закону, так позволяет установить долю в уставном фонде).
• При получении кредита под залог имущества (земельного участка). В перечне документов, которые подаются в банк при получении заемных средств, отчет об оценке обязательно должен присутствовать. Это документ помогает сделать два важных вывода: насколько ликвиден залоговый объект и по какой стоимости сможет реализовать кредитная организация.
• При имущественных спорах (например, при разделе имущества между бывшими супругами).
• При ликвидации, банкротстве предприятия, при постановке на баланс или переоценке (когда участки являются активами юридических лиц).

При оценке рыночной стоимости земельного участка для разных целей независимому оценщику важно ориентироваться в законодательстве: в сфере гражданских правоотношений, земельных отношений, банковского кредитования, административного судопроизводства, земельного законодательства, но ключевые правовые и нормативные акты, в соответствии с которыми он работает, – это ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Каковы этапы оценки земельных участков?

Работа независимого оценщика строго регламентирована и включает следующие стадии:

1. Заключение с заказчиком оценки договора на оказание оценочных услуг.
2. Сбор и анализ информации (этап включает проверку, изучение предоставленных документов, выезд на объект и визуальный осмотр).
3. Применение оценочных методик. На заметку! При оценке земельного участка преимущественно применяются:
   • Доходный: учитывается, какой доход будет приносить объект в будущем в течение конкретного периода времени.
   • Сравнительный: основан на сравнении цен продажи аналогичных земельных участках.
   • Затратный – применяется реже и основан на расчете затрат на приобретение, улучшение объекта.

Следующий этап – согласование результатов применения методов и расчетов с учетом ценообразующих факторов. Оценка завершается определением окончательного варианта величины рыночной стоимости, проверкой результатов расчетов и составлением отчета об оценке.

Отчет об оценке земельного участка – итог работы независимого оценщика. После определения актуальной стоимости земельного участка оценщик формирует официальный документ – отчет об оценке. Срок его действия – полгода, он может быть предоставлен в регистрирующий, налоговый орган, в суд или банк в зависимости от цели оценки.

В 6 разделах и приложении документа содержатся:

• Общие сведения и выводы. Указывается информация об объекте оценки: категория, ВРИ, точный адрес, площадь, а также о документах, на основании которых осуществляется оценка.
• Задание на оценку и цели ее проведения. Указываются сведения о заказчике, оценщике.
• Проведение расчетов с применением выбранных оценщиком методов и их обоснование.
• Сведения о качественных и количественных характеристиках.
• Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе и городе.
• Копии документов, схемы и карты расположения земельного участка, фото объекта (в приложении).

Отчет об оценке составляется строго по ФЗ №135 и ФСО.