Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Процедура оспаривания кадастровой стоимости
на сегодняшний день стала очень популярным инструментом оптимизации налогообложения
и одной из самых востребованных оценочных услуг на рынке.

В 2015 году в судах инициировано 9,5 тыс. споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости

А уже в 2018 году, по данным Росреестра, эта цифра уже составила более 16 тыс.

Начинается эта процедура с подготовки Оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

Заказчиками отчета, как правило, выступают в равной степени, как физические, так и юридические лица, как правообладатели имущества, так и компании, предоставляющие услуги по оптимизации налогообложения.

Факторы неучтенные в кадастровой стоимости

• Одним из ярких примеров – учет формы и рельефа участка. Не секрет, что участки вытянутой формы или с повышенным уклоном местности не пользуются особым спросом и существенно дешевле аналогичных ровных участков формы, приближенной к правильному четырехугольнику. При этом этот фактор никак не учитывается в процессе определения кадастровой стоимости. И, как результат – значительное количество отчетов об оценке стоимости земельных участков, предназначенных для организации дорог в пределах коттеджных поселков, имеющих значительную площадь и разрешенное использование «для индивидуальной жилой застройки», но вытянутую форму, затрудняющая потенциальное строительство на участке и не позволяющую использовать их никаким другим способом. Стоимость такого участка можно снизить вплоть до 25-30% от первоначальной величины!
• Еще одним важным фактором, который не учитывается в моделях ценообразования кадастровой стоимости и позволяет успешно её, является наличие подведенных инженерных коммуникаций и то, насколько их возможно подвести в принципе. Данный показатель никак не отображается в учетных системах Росреестра, а значит, стоимость земельных участков определяется без его учета. При этом, наличие на участке только электроэнергии, увеличивает стоимость земли в среднем на 17-23%. Аналогичное влияние имеет каждая из основных коммуникаций, необходимых для эксплуатации участка: газоснабжение, водоснабжение, канализация и центральное отопление. Очевидно, что пустой участок, расположенный на удалении от инженерных коммуникаций, будет значительно дешевле среднестатистического участка, стоимость которого определена как кадастровая.
• Очевидно, что усредненная массовая оценка не может учесть всех факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Для земельных участков наиболее значимым показателем является местоположение, включающее все его особенности. Расположение вблизи железнодорожного вокзала или федеральной трассы увеличивает стоимость участка на величину 10-30%. Следовательно, чем дальше участок, к примеру, от федеральной трассы – тем он дешевле. Если к участку нет проложенной твердой дороги, то это еще один повод снизить стоимость. Для коммерческой земли имеет значение даже расположение по ту или иную сторону от крупной магистрали. Наиболее ярким примером может служить Садовое кольцо в Москве, где по данным аналитиков, недвижимость, расположенная «внутри кольца» значительно дороже аналогичной недвижимости, стоящей по другую сторону от магистрали.
• Перспективность использования конкретного земельного участка, как правило, тоже является одним из основных ценообразующих факторов. Расположение на холме, имеющем исключительный вид, или земельный участок под торговлю, окруженный с четырех сторон землями под промышленное производство. Данный фактор очень субъективен. Его особенности позволяет учесть доходный подход, который, как правило, оценщики используют при подготовке отчета.