Оценка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты, которые используются для коммерческих целей, извлечения дохода, ведения бизнеса. Данные объекты не предназначены для жилья и используются для роста капитала или ведения и обслуживания бизнеса.
В крупных городах, таких, как Москва, где сконцентрирована основная доля коммерческих компаний, спрос формируется устойчивый, стабильный, с тенденцией к постоянному росту.

Для того, чтобы выявить оптимальный вариант использования, а также получить информацию о его стоимости, доходности и ликвидности, проводится независимая оценка коммерческой недвижимости.

К объектам оценки относятся:

Оценка стоимости коммерческой недвижимости
  • Торговая недвижимость: магазины, торговые центры, ларьки, помещения свободного назначения, пригодные для ведения продаж.
  • Офисная недвижимость: бизнес центры различных классов, административные здания, помещения свободного назначения, пригодные для использования в качестве офиса и соответствующие нормам законодательства, применимых к данным типам помещений.
  • Складская недвижимость: современные складские комплексы высокого класса, ангары, помещения в нежилых зданиях, которые могут быть переоборудованы под складские цели.
  • Производственная недвижимость: заводы, цеха, производственные помещения в комплексах нежилых зданий.
  • Гостиничная недвижимость: хостелы, отели, пансионаты, санатории и дома отдыха. Иные объекты к ним можно отнести автомойки, клиники, салоны красоты, аэропорты, вокзалы и пр.

Когда требуется оценка коммерческой недвижимости

Рыночная оценка позволяет определить его реальную цену, сделать выводы об интересе участников рынка к объекту и возможностях его использования. Нормы действующего законодательства предусматривают проведение оценки в случаях:

  1. При вовлечении в сделку имущества, полностью или частично принадлежащего РФ и прочего гос.имущества, при приватизации гос.имущества, при продаже, передаче его в аренду. В этих случаях необходима для того, чтобы избежать фиктивных сделок и неправомерного, необоснованного занижения или завышения стоимости объекта.
  2. При внесении коммерческого имущества в уставный капитал компании. Размер уставного капитала является гарантией прав заемщиков и акционеров и позволяет обеспечить их интересы даже в случае банкротства предприятия.
  3. При использовании имущества в качестве залога. Оценка позволяет определить сумму залога, которая, в случае невозврата должником средств, может быть получена путем реализации заложенного имущества.
  4. При возникновении споров об объекте оценки. Когда несколько сторон претендуют на один и тот же объект, который не представляется возможным физически разделить, в целях компенсации имущественного ущерба необходимо определить денежный эквивалент имущества, чтобы стороны имели возможность получить компенсацию своей части имущества.
  5. При ипотечном кредитовании. Каждый объект, находящийся в залоге у банка, должен быть оценен. Это необходимо для того, чтобы банк имел гарантию возможности вернуть кредитные средства путем реализации заложенного имущества, а также для расчета суммы, которую банк может выдать под данный объект.
  6. При составлении брачных договоров или при разводе. В тех случаях, когда имущество супругов невозможно разделить или выделить натуральную долю, возможно выплатить одному из супругов денежный эквивалент его части имущества. Размер денежной суммы, подлежащей выплате, определяется исходя из отчета об оценке.
  7. При выкупе или изъятии имущества у владельца для нужд государства. Когда частный объект необходимо использовать для нужд государства, собственнику подлежит выплата в размере рыночной стоимости его объекта. Только сертифицированные оценщики имеют право провести подобную оценку и дать заключение о стоимости имущества, подлежащего изъятию.
  8. Для судебных процессов. При решении имущественных споров судья опирается на объективные данные оценщиков, что позволяет максимально непредвзято и точно определить размер компенсации или долей сторон.
  9. Для определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость позволяет определить, во сколько тот или иной объект оценивает государство.
  10. При ликвидации или банкротстве собственника объекта. В данном случае, без оценки невозможно рассчитать сумму списываемой задолженности.
Оценка коммерческой недвижимости

Для того, чтобы объективно и качественно оценить объект, требуется детальное исследование функциональных характеристик, анализ его локации и транспортной доступности, проверка инженерных сетей и коммуникаций, а также их мощностей, учет уровня качества отделки.

Исходя из целей и задач оценки, специалист выбирает метод оценки, который позволяет наиболее грамотно и достоверно учесть все значимые критерии. Иногда, необходимо использовать все методы: сравнительный, затратный и доходный. Одновременное использование всех подходов отнимает больше времени, зато позволяет провести более детальный анализ.

Сравнительный подход хорошо подходит для типовых объектов, которым можно с легкостью подобрать аналоги, в том числе, в том же районе. Для применения данного подхода необходимо иметь доступ к данным о продаже объектов со схожими критериями. Оценщик сравнивает объект с аналогами и вносит корректировки для учета всех различающихся характеристик. Этот подход не рекомендуется использовать при оценке уникальных, не типовых объектов и имущества, расположенного в районах, где нет объектов, схожих с оцениваемым.

Затратный метод направлен на оценку технических расходов, которые понесет инвестор при необходимости построить самостоятельно объект, аналогичный оцениваемому. Данный подход широко используется при оценке недостроенных объектов, специализированного имущества (котельные, проходные).

При оценке недвижимости, приносящей доход от арендных отношений, применим доходный подход. В данном случае стоимость коммерческого объекта определяется исходя из наличия данных об уровне прогнозируемых доходов и расходов.

Порядок проведения оценки

Проводится в несколько этапов:

  • Заключение договора на оказание услуг
  • Сбор данных об оцениваемом объекте, осмотр и фотофиксация
  • Экспертиза документов, прав и обременений, имеющихся в отношении недвижимости
  • Всесторонний анализ характеристик объекта оценки и аналогов
  • Выбор подходов и методов, проведение расчета стоимости оцениваемого объекта
  • Составление отчета об оценке.

Наши преимущества

Каждый этап наши специалисты стремятся провести максимально оперативно. Мы ценим время наших клиентов и используем накопленный годами опыт для проведения качественного и объективного исследования в кратчайшие сроки.



Наверх