Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Процедура оспаривания кадастровой стоимости
на сегодняшний день стала очень популярным инструментом оптимизации налогообложения
и одной из самых востребованных оценочных услуг на рынке.

В 2015 году в судах инициировано 9,5 тыс. споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости
оспаривание кадастровой стоимости земельных участков
А уже в 2018 году, по данным Росреестра, эта цифра уже составила более 16 тыс.
По сути своей оспаривание предполагает установление кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере рыночной, и регламентируется данный процесс действующим федеральным
законодательством на каждом этапе.
этапы оспаривания

Начинается эта процедура с подготовки Оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

оспаривание в суде

Заказчиками отчета, как правило, выступают в равной степени, как физические, так и юридические лица, как правообладатели имущества, так и компании, предоставляющие услуги по оптимизации налогообложения.

Закажите бесплатную консультацию
* Форма заказ звонка *

Почему, несмотря на все попытки государственной власти
приблизить величину кадастровой стоимости к показателям рынка,
процедура оспаривания становится все более и более популярна?

Ахиллесова пята всех моделей, используемых для определения кадастровой стоимости это их массовость. На текущий момент в России отсутствует как развитая качественная методология такого рода оценки, так и достаточное количество исполнителей, способных профессионально вести такую деятельность в тех бюджетах, которые готово выделить государство.
Кроме того, весомую проблему составляет также неразвитость некоторых рынков недвижимости, разрозненность и противоречивый характер исходной информации, и как следствие недостаточное количество достоверных данных для формирования модели ценообразования. В результате ряд важных ценообразующих факторов остаются неучтенными.

Факторы неучтенные в кадастровой стоимости

  • Одним из ярких примеров – учет формы и рельефа участка. Не секрет, что участки вытянутой формы или с повышенным уклоном местности не пользуются особым спросом и существенно дешевле аналогичных ровных участков формы, приближенной к правильному четырехугольнику. При этом этот фактор никак не учитывается в процессе определения кадастровой стоимости. И, как результат – значительное количество отчетов об оценке стоимости земельных участков, предназначенных для организации дорог в пределах коттеджных поселков, имеющих значительную площадь и разрешенное использование «для индивидуальной жилой застройки», но вытянутую форму, затрудняющая потенциальное строительство на участке и не позволяющую использовать их никаким другим способом. Стоимость такого участка можно снизить вплоть до 25-30% от первоначальной величины!
  • Еще одним важным фактором, который не учитывается в моделях ценообразования кадастровой стоимости и позволяет успешно её, является наличие подведенных инженерных коммуникаций и то, насколько их возможно подвести в принципе. Данный показатель никак не отображается в учетных системах Росреестра, а значит, стоимость земельных участков определяется без его учета. При этом, наличие на участке только электроэнергии, увеличивает стоимость земли в среднем на 17-23%. Аналогичное влияние имеет каждая из основных коммуникаций, необходимых для эксплуатации участка: газоснабжение, водоснабжение, канализация и центральное отопление. Очевидно, что пустой участок, расположенный на удалении от инженерных коммуникаций, будет значительно дешевле среднестатистического участка, стоимость которого определена как кадастровая.
  • Очевидно, что усредненная массовая оценка не может учесть всех факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Для земельных участков наиболее значимым показателем является местоположение, включающее все его особенности. Расположение вблизи железнодорожного вокзала или федеральной трассы увеличивает стоимость участка на величину 10-30%. Следовательно, чем дальше участок, к примеру, от федеральной трассы – тем он дешевле. Если к участку нет проложенной твердой дороги, то это еще один повод снизить стоимость. Для коммерческой земли имеет значение даже расположение по ту или иную сторону от крупной магистрали. Наиболее ярким примером может служить Садовое кольцо в Москве, где по данным аналитиков, недвижимость, расположенная «внутри кольца» значительно дороже аналогичной недвижимости, стоящей по другую сторону от магистрали.
  • Перспективность использования конкретного земельного участка, как правило, тоже является одним из основных ценообразующих факторов. Расположение на холме, имеющем исключительный вид, или земельный участок под торговлю, окруженный с четырех сторон землями под промышленное производство. Данный фактор очень субъективен. Его особенности позволяет учесть доходный подход, который, как правило, оценщики используют при подготовке отчета.
Очевидно, что все нюансы, касающиеся определения реальной рыночной стоимости земельного участка, могут быть учтены квалифицированным оценщиком только в случае непосредственной работы с конкретным участком, чем и пользуются те тысячи клиентов, обращающихся в суд. Как правило, при первом обращении оценщик ориентирует потенциального заказчика о предварительных перспективах по снижению. Как показывает практика, снижение в диапазоне 15-30% возможно в большинстве случаев. Опытный специалист видит те особенности земельного участка, которые позволят ему это обосновать. Случаи же, когда возможно значительное снижение кадастровой стоимости (более 30%) встречаются реже. Бывает и такое, когда кадастровая стоимость определена справедливо, и перспектив по снижению нет. В любом случае, при наличии сомнений в том, что кадастровая стоимость определена в размере рыночной, следует обратиться к квалифицированному оценщику и получить консультацию.
В 2014 году
80% требований удовлетворены
В 2018 году
92% требований удовлетворены
В 2019 году
96% требований удовлетворены

Необходимо признать, что популярность услуги по «оспариванию» кадастровой стоимости недвижимости весьма оправдана. По данным Росреестра, в 2014 году требования о признании кадастровой стоимости в размере рыночной удовлетворены в 80% случаях из общего числа рассмотренных дел в судах, а суммарная величина кадастровой стоимости объектов снижена на 55%. С течением времени процедура становится все более отработанной и как результат – эффективной. Уже в 2018 году удовлетворены 92% требований, а данные за 2019 год показывают 96% решений, принятых в пользу заявителей.



Наверх